蔡慎坤:海南房地产泡沫破灭留下的警示

楼主:hncw2 时间:2013-07-19 06:54:00 点击:663 回复:9
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  7月18日,是海南联合资产管理公司成立十周年的日子,十年前,曾经有幸参加这家资产管理公司的筹建,对海南房地产泡沫破灭后留下的烂摊子印象极其深刻,作为一个亲历者和见证人,把一些见闻写下来,但愿对中国房地产十年疯狂有所警示。
  2003年“非典”期间,原海南机场股份公司总裁曾国华受命筹组省级资产管理公司,这是一家非常特殊的公司,此前四大国有商业银行各自成立了由财政部注资的资产管理公司,负责接收处置数额惊人的银行不良资产。而海南成立省级资产管理公司,按照国务院2002年的文件要求,只是负责接收银行和资产管理公司在海南的房地产不良资产,这些资产如何接收如何评估如何处置?大家心里都没有底,也没有经验可寻。
  为了盘活国有商业银行在海南的不良资产,减少金融机构的帐面损失,经过中国人民银行、建设部、财政部、国土资源部和海南省政府多次协调,2002年底,朱镕基总理在即将卸任之际,在原《处置海南省积压房地产方案》的基础上,又批准了一份非常详细的《补充方案》,明确由海南省成立资产管理公司专门负责承接、管理和处置四大商业银行和四大资产管理公司协议移交的积压房地产资产,并向商业银行和资产管理公司偿还资金,损失部分 由财政部核销。
  当时的海南刚刚从十年前的房地产泡沫阴影中走出来,正在寻找未来的方向,海南省的财政收入只有区区几十个亿,且大部分收入都来自房地产,1993年海南房地产泡沫破灭之后,海南失去了十年的发展机会,无论是海南的官员还是海南的企业,都在向内地和沿海地区回流,留下来的,只能默默的承受经济萧条收入微薄物价攀升的种种痛苦。
  成立新的资产管理公司,海南省政府承诺由财政注资1亿,作为初始资本金,不知什么原因,这笔钱却迟迟没有到位。没有钱,也没有人,筹办这样的公司可让曾国华发愁!他向海南第一投资公司的蒋会成求助,蒋很快答应借200万,并答应提供南洋商业银行大厦的办公场地。南洋商业银行大厦曾经是海南最奢华的办公大楼,也是香港商人留给海南的样板工程抑或是标志性建筑,1993年被炒家们炒到最高2万一平米,而到2003年的时候,整层整层的拍卖价已经跌至1500元左右,可以想象当初海南房地产由盛转衰的惨状。
  我向曾国华推荐了几位原在海南省国际信托投资公司工作的同事,一起参与资产管理公司的筹建,由于财政注资迟迟没有到位,工商登记颇费周折,好在有国务院和省政府的红头文件,省工商局明知条件不具备,也还是网开一面,最终发放了工商营业执照,核准的企业名称是海南联合资产管理公司,注册资金高达1亿元人民币,企业性质是国有独资。
  房地产曾是海南的最爱,1992、1993年给海南带来过无限的风光,多少人一夜暴富,美梦成真!然而过度的投机给海南经济造成了几乎致命的打击。随着海南发展银行的倒闭,十几家信托投资公司的消失,近千亿不良资产烂在银行,使海南经济背上了沉重的历史包袱。
  海南房地产泡沫,始于金融机构的混乱和失控。当时各路资金透过各种途径涌向海南,四大商业银行扮演主角,被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款,最终从海南房地产全身而退的寥寥无几。
  房地产泡沫留给海南数目不详的不良资产。无论是政府公布的统计数据,还是人民银行提供的信息,或是媒体披露的资料,数字都不一样,也经不起太多的推敲。较为流行的说法是:海南人口占全国人口的0.6%,积压商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10%以上,仅海口市积压商品房就达750万平米。
  无疑,积压房地产的背后是金融资产,满目疮痍的房地产其实是钢筋水泥的货币,积压房地产就是积压了银行的钱,而银行最终变成了海南最大的发展商。
  银行到底有多少钱扔进海南形成了大量不良资产?这个谜底一直无法揭晓。1999年,四大商业银行根据国务院批复的关于《处置海南积压房地产方案》,派出浩浩荡荡的清查大军进驻海南,企图摸清沉淀在房地产上的不良资产,耗时一年,却没有一家摸清准确的家底。
  由于各家银行进入海南的资金极其复杂,有各种背景和拆借方式以及运作手段,再加上有些银行时隔多年,仍然害怕查出问题,连累相关人员,提供的帐目和资料都是层层把关,这样的清查统计数字肯定会有水份,何况海南的房地产抵押物一直在贬值或者处于动态之中。工商银行总行房地产信贷部一位经理坦言:当时清查压力很大,凡是涉及到当事人的利益或某些行的领导,这种清查就没有办法进行下去。
  因而最终清查出来的数字也是一个笼统的说法:四大商业银行先后向海南房地产投放了近500亿,其中工商银行179亿,建设银行127亿,农业银行100亿,中国银行80亿。这个数据并不包括交通银行的70多亿,人民银行系统的40多亿,中国光大银行从洋浦接收的200多亿,这200多亿是几大商业银行从境外发放给洋浦开发商的贷款或投资款。海南发展银行关闭时,同样也留下了200多亿的窟窿,其中绝大部分都扔在海南房地产项目上。海南曾经辉煌的十几家信托投资公司,沉淀在房地产项目上的资金也高达200多亿。海南相继批准成立了130多家股份制公司,募集资金200多亿,募集资金的80%也投向了海南房地产。
  海南房地产泡沫最终形成了多少不良资产?上述数字简单相加,已经大大超过了我们过去所见到的公开数字。金融机构为海南的房地产泡沫付出了惨重的代价!
  作为全国房地产泡沫的重灾区,中央对海南处置积压房地产问题一直非常重视。1998年12月,朱镕基总理在海南考察时,提出了把海南作为全国解决房地产泡沫试点的想法,并明确了三点意见:第一,绝对不许再批新项目,不许再建新房子,不许银行再贷款给房地产企业。第二,要下决心收地。凡是报建没报建的,只要是闲置的土地一律收回。第三,谁家的孩子谁抱。海南房地产是三分天下,三分之一是银行投资,三分之一是银行贷款,其他资金来源也占三分之一。银行投资形成的不良资产交给资产管理公司,银行贷款由银行负责清收,房地产公司破产也得还债,其他资金投资由省里统一处理。
  其实在海南,绝大多数企业都是从银行贷款搞房地产开发的,后来几乎都是银行的债权人。赚了钱就分掉,留下的房地产高价抵给了银行,银行实际上成为海南最大的房地产开发商,拥有众多成片或分散的房地产项目。尽管后来银行将一部分不良资产剥离给资产管理公司,但手中仍然保留着许多资料缺失的房地产项目,由于海南房地产市场持续低迷和银行处置权限受限,抵押物处置效果并不明显,因而金融机构的不良资产一直被视为海南积压房地产处置中最难炸的碉堡。
  难!难就难在确权困难和资产关系十分复杂,许多项目只是挖了一个大坑,但空中楼阁的每一层都分层抵押给了银行,许多项目还是重复抵押给不同的银行。如果去确权,才发现这个项目还欠着施工队惊人的垫资款,即使把整个项目变现也不足以支付工程款。碰上这种情况,又得求助法院,由于标的物很大,法院收费也不手软。银行和资产管理公司面对这个“怪圈”,常常也是一筹莫展,不想去确权。
  怎么办?中国人民银行、建设部、财政部、国土资源部和海南省政府多次协调,在2002年下半年,向国务院提出了新的思路,国务院在原《处置海南省积压房地产方案》的基础上,于当年年底匆匆出台了一份详细的《补充方案》,明确由海南省成立资产管理公司专门负责承接、管理和处置四大商业银行和四大管理公司协议移交的积压房地产,并向商业银行和资产管理公司偿还资金。
  让四大商业银行和四大资产管理公司将海南剩余房地产资产交给一家与自身没有关联的新公司,银行和资产管理公司的心情相当复杂。交吧,评估方式和价格很难认同,重要的是失去了对这些资产的控制权,造成的损失又得靠自己慢慢消化,国家财政管不管?不交吧,积压在海南房地产上的不良资产都太烂,留着几乎看不到任何希望。
  中国建设银行资产保全部副总经理于妍玲女士曾多次到海南清产核资,对房地产泡沫的惨状深有感触:“海南那么美丽的风光,留下那么多的烂尾楼,也太不协调了。政府就应该拿出壮士断腕的勇气,该炸的炸、该拆的拆,不要再在这些‘半拉子’项目上做文章了。”她认为《补充方案》不能解决海南房地产泡沫遗留的所有问题。即使交给海南省新成立的资产公司统一处置,由于要偿还银行资金,还会对烂尾楼续建下去。何况《补充方案》太繁琐,涉及评估、确认、验收、处置、再评估等等程序,时间拖得太长,银行不可能投入太多的人力物力处理海南的这堆不良资产。
  于女士甚至提出当初应由中国人民银行、财政部牵头,将各家银行在海南的积压房地产全部收回并交给海南省政府根据未来新的城市规划统一处置,回收资金无论多少由财政部返还给各家银行,省得彼此讨价还价,处置起来遥遥无期。
  我们带着国务院的《补充方案》,在北京游说各大银行,希望各大银行尽快把所有尚未处置的不良资产低价转交,但各家银行都有各自不同的思路和打算,并不太理会朱镕基总理卸任前夕签发的这份文件,甚至认为国务院的《补充方案》太过偏向于海南省地方政府,不值得执行。
  中国人民银行参与起草《补充方案》的黄慕东处长当年一再解释:当初讨论《补充方案》时,各家银行都提出了对自己有利的意见,如果完全采纳,《补充方案》不可能出台。《补充方案》并不是强制性文件,其最终能否实施或达成转让协议还得由双方协商。
  只有建设部的有关领导态度明确:《补充方案》主要是为了解决金融机构在海南的积压房地产问题,如果银行或资产管理公司不愿交给你们处理,就让他们自行处理。海南省处置积压房地产工作小组办公室陈武也回应了这种说法:“坦率讲,当初要把四大银行手里那些积压房地产项目移交给我们,我们是不愿意接收的。”陈武甚至断言这些错综复杂的积压房地产,就算花费大量的人力物力也未必能处理好。而且最终即使盘活,恐怕也值不了多少钱。
  如此看来,当时银行剩下的积压房地产很难再淘出闪光的金子。各大银行自己也承认这一点,中国银行资产保全部总经理董建岳一再强调:中国银行要处理的不良资产高达几千亿,海南这点东西完全不值得折腾。我们最初去中国银行交涉时,资产保全部的钮文利小姐告诉我们在海南还有30多亿的不良资产,后来这个数字又变成不到10个亿,这些不良资产对银行来说只是一个无关紧要的数字。
  中国农业银行我们先后去了好多次,农行负责人更有意思,不愿透露具体数字,只是表示“肯定比中国银行少得多”。农行风险管理部总经理李彦斌对移交不良资产也是心存芥蒂。他说当初农业银行将自办公司的不良资产剥离给长城资产管理公司后,长城资产管理公司多次以注册资金不实或资产欺诈反过来起诉农业银行。李总提及此事仍然激愤不已:“早知如此,我们还剥离给他们干什么?随便扔掉不是更省心!”李总言下之意:长城资产管理公司是自家兄弟尚且如此,你们这个地方公司更不值得信任。
  而在中国建设银行,资产保全部总经理杨小阳跟我们大谈“冰棍效应”理论。这位曾在中农信跟随王歧山任职的老金融,具有学者的气质和风范。他认为处置不良资产就要抓住时机,越快越好,否则就像冰棍捏在手里很快就会化掉。最好是自己的孩子自己养,自己捏在手里随时都会化掉的“冰棍”,转来转去只会加快融化的速度。
  然而杨总却忽略了另外一个事实:海南房地产泡沫遗留下来的这堆“冰棍”,其实只是虚拟的或者残缺不齐的。不良资产很大程度上只存在于帐面上,或者干脆就是一堆什么也没有的泡沫。
  不可否认,不良资产的处置成为那段时间各路人马争抢的“唐僧肉”,争夺积压房地产处置权从一开始就没有停止过,几乎所有的金融机构,无论是银行、资产管理公司,还是其他信托公司清算组,都把处置不良资产当作一件美差,只要手中掌握项目,就会有人求上门来,各种评估机构、拍卖公司、代为处置中心等等一天到晚都在围着他们转。昔日那些投入上亿的项目,如今只需几百万就能拿下,这中间的暴利可想而知。
  为了配合处置积压房地产,2003年6月,海南省人大常委会通过了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》,重申所有停缓建工程的产权人,在两个月内既不申报处置方案或不按所报处置方案处置的,政府将代为强行处置。此前,各市县代为处置中心已运作了一段时间,积累了丰富的代为处置或强行处置经验。这些处置机构借助政府职能部门的参与,在国土、规划、报建、税收、确权等方面具有明显优势,通过大量处置项目,一些人在短时间内获得了丰厚的暴利。
  中央为了解决海南积压房地产问题,曾批准财政部拿出4亿专项资金,用于返还补贴建设经济适用房的开发商。能够拿到这笔钱的并不一定是开发商,但最终是什么公司或个人拿到了这笔专项补贴,社会上一度传得沸沸扬扬,那些接手烂尾楼的企业更希望专项补贴能够公正、合理、透明。
  随着大批半拉子工程的复建,海口市区的住宅从500元到1200元的都可以见到,有些土地标价甚至每亩不足10000元。当初数额惊人的金融资产在银行停留了一段时间后又以极低的价格回到市场,开发商从银行取得贷款完成主体工程或内外装饰再对外销售,即使是每平方售价不超过1500元,利润仍然高达50%甚至更高。如此高的利润并不是来自市场,而是来自低价贱卖的金融机构。许多当初抵债几千万乃至上亿的大型项目,往往花几百万元就能拿到,这样大幅缩水的项目拿到手中,不用投资就等于获得了暴利。
  海南联合资产管理公司成立之际,银行在海南的不良资产处置己近尾声,加上各大银行对海南联合资产管理公司乃至海南财政偿还能力的疑虑,真正移交的项目并不多,倒是一些银行之外的投资机构因项目确权困难最终交给了这家公司,借助政府的外力完成了各种繁杂的复建手续,联合资产管理公司协助一些企业盘活了不少资产,也使企业迅速发展。
  又是一个十年过去了。自2003年以来,中国大大小小的城市房价都在轮番上涨,政府财政收入和土地出让收入暴增,地产商和炒房者包括权贵牟取了惊人暴利!实际上,房价疯狂上涨的根源是土地财政的抢钱和掠夺无法得到遏制所造成的,既得利益集团包括官员和专家在内,基于自身的利益诉求推波助澜,与房地产开发产商合谋造势,推动了中国各地房价一轮又一轮的疯狂上涨

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作者:张颢濒 时间:2013-07-19 07:38:06
  瑞银的董事总经理陶冬更直言:海南的空置房已远远超过所有曼哈顿的房产!

  我经历过93年那次危机,很可怕!

  这次这个炸药包在这群亡命之徒手上传来传去,什么时候爆炸?!


  
楼主hncw2 时间:2013-07-19 08:25:41
  接上页

 
  然而,海南的发展模式仍然跳不出房地产一支独秀的格局,此轮房地产疯狂远远超出了20年前的海南。一大批与高层官员过从甚密的房地产商,在海南以极低的价格获得了成片成片的土地,也分享了海南房地产市场暴富的丰盛大餐!几乎所有的海滩山地湖泊河流周边土地都被瓜分一空,海南全岛都掀起了惊人的房地产开发高潮,美丽迷人的海滩越来越少,连五指山的原始森林也遭到毁灭性破坏!众多的房地产商纷纷掷巨资抢滩海南岛,一个最重要的原因就是,海南拥有全国独一无二的自然资源,可以这样说,房地产商在海南花一份钱,就可以得到房地产开发和海岸线资源所带来的双重回报。
  
  海南兴建了一个又一个高尔夫球场,这位球艺精湛的政商高官是否直接推动了海南的高尔夫球消费,我们没有确切的数据。但在海南大大小小的高尔夫球场挥杆的,除了老板,更多的是党政官员,这项奢侈的运动在党政官员中是否有所收敛也不得而知。
  海南现在已经建成了40多家高尔夫球场,在建拟建的球场还有上百家。海南省一位官员曾在会见喜达屋酒店及度假村集团亚太区总裁时透露:海南岛不仅是旅游度假的天堂,更是打高尔夫球的天堂。海南省规划再建造100个高尔夫球场,甚至200—300个,让高尔夫球成为海南岛的“岛球”。
  据行业资料显示,国内十八洞球场的投资成本平均为1.53亿元,加上场地建设费、会馆建设费、球场维修费等约需要3亿元。而球场维持一年的固定费用在800万至1000万元左右,加上税费支出,每个球场每年需要接待35000人次打球,每人次消费在750元以上。要维持这样的水平,海南多数高尔夫球场都极为困难。
  缘何球场经营的窘境和球场热建的疯狂形成如此鲜明的对比?——“商家玩的不是球,是房地产项目”。海南多个房地产项目都以高尔夫球场为卖点,包括海口西海岸盈滨半岛的高尔夫温泉小镇、西海岸高尔夫温泉别墅,三亚的亚龙湾高尔夫别墅,陵水的钻石海岸、香水湾一号等等。
  一个大型地产项目配备一个乃至多个高尔夫球场,在海南并非个案。总投资达200亿元、开发期长达10年的雅居乐清水湾占地15000亩,该项目重金打造了3个十八洞国际高尔夫球场,穿插于公寓、洋房、别墅多种业态的庞大旅游度假区中;鲁能集团斥巨资打造的三亚湾新城,配备了72杆的高尔夫球场;自称为“海南高尔夫地产旗舰”的东山湖高尔夫别墅度假村,依托的是一个十八洞的东山高尔夫球场;而三亚海棠湾,甚至规划了11个高尔夫球场。
  在房地产商看来,高尔夫球场的数量与打球人数没有太多关系,至关重要的是这些高尔夫球场可以配套开发豪华别墅或其他物业。而按照经验,高尔夫别墅的价格高出周边地段同类别墅价格50%以上。即便投入建设和维护高尔夫球场是一笔不小的开支,但这些相对于动辄数十亿的项目销售额来说就微不足道了。
  借助海南国际旅游岛的炒作概念,房地产再次成为海南最主要的支柱产业,官方数据显示:海南房地产开发投资也从2007年的127.57亿元上升到2012年的830亿元,商品房销售从2007年的312.52万平方米上升到2012年的890万平方米。而来自市场的统计数据显示,未来3至5年,海南包括在售、库存和准备开发的房产合计供应量约1亿平方米,足可以让海南消化10年以上。瑞银的董事总经理陶冬更直言:海南的空置房已远远超过所有曼哈顿的房产!
  资产管理公司是否又将迎来一轮新的商机?我们无法准确判断,但海南房地产历经又一个十年又形成了一个巨大泡沫不容否认,官员们的乐观情绪和梦幻般的吃语只能欺骗自己。

作者:温柔三刀X 时间:2013-07-19 08:42:46
  在海南,没有重工业,没有大型的企业,全是服务业,农业也搞不好,没有可以给政府提供稳定的税收,只能靠房地产卖地维持,海口滨涯村就是很好的例子
楼主hncw2 时间:2013-07-20 06:43:11
  瑞银的董事总经理陶冬更直言:海南的空置房已远远超过所有曼哈顿的房产!

  我经历过93年那次危机,很可怕!

  这次这个炸药包在这群亡命之徒手上传来传去,什么时候爆炸?!



  

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  没有确切的统计数,官方不愿提供真实数字,民间机构的猜测数也无法公信,市场只能跟着官方走,而地方政府是无论如何也不愿意调控降房价的。

  
楼主hncw2 时间:2013-07-20 07:26:08
  瑞银董事陶冬的话未必是原意,出处在哪老蔡应该注明才对,拿海南跟华尔街比绝对是不对称的。
  
作者:为谁服务 时间:2013-07-20 12:06:26
  人民创造的财富被流氓挥霍一空,还要再买单一次。
作者:猫小孩 时间:2013-07-20 17:11:44
  瑞银的董事总经理陶冬更直言:海南的空置房已远远超过所有曼哈顿的房产!
  我经历过93年那次危机,很可怕!
  这次这个炸药包在这群亡命之徒手上传来传去,什么时候爆炸?!
  
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  @hncw2 4楼 2013-07-20 06:43:11
  没有确切的统计数,官方不愿提供真实数字,民间机构的猜测数也无法公信,市场只能跟着官方走,而地方政府是无论如何也不愿意调控降房价的。
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  房地产是各级官员获取私利的最便捷和最丰厚的途径。
作者:石榴石 时间:2018-03-14 12:57:09
  5年之后,依然惊讶
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