浅谈城市建筑限高政令的是非得失

楼主:荒土高原 时间:2017-12-22 17:13:01 点击:2896 回复:18
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  《关于加强城镇规划建设管理工作的实施意见》中提到,海南省应加快推进城市设计工作,从整体平面和立体空间上统筹城镇建筑布局,协调城镇景观风貌,体现城镇地域特征、民族特色和时代风貌。
  坚持原则,加强对建筑高度、面宽、体量、形态的科学管控,对于新建居住建筑,海口市、三亚市主城区一般不得高于80米,儋州市、琼海市主城区不得高于60米,其余城市及县城镇不得高于45米,特色产业小镇和其他乡镇不得高于20米,对海岸带、河流两侧、湖泊周边、山体周边、大型公园周边以及城市主干道两侧等重要区域的建设风貌应实行更加严格的管控。

  笔者本不应对任何政令妄加评论,事情往往都是仁者见仁智者见智,这里我只想表述一下自己的拙见,以求抛砖引玉寻求共识。

  一、牵强的理论依据
  我们首先来看看这次政令出台的理论依据:“显山、露水、见林、透气”。
  1、【显山】 众所周知,海口城市制高点是大英山,但随着城市化建设的推进,大英山已只剩下一个地名,所有山包都早被削平了,而恰恰大英山区域平均容积率接近5.0,经过海航集团多年招商引资合作开发,大英山早已高楼林立,所谓显山只是一个愿望或者一个回忆,海口最高点已无法显山,还有什么地方能显?
  2、【露水】露水,这更是一个美好的愿望,当年滨海大道是临海而建的,现在经过多年填海造地滨海大道多数路段早就看不到海了,相当我们一直没解决的是大量城市排洪沟在台风季所带来的涝灾危害。
  3、【见林】见林首先要建林,海南省的林业管理是依据林业部门严格按照林业规划指标化实施的,不是想在哪建林就在哪建林,更不是想在哪见林就能见到林。由于之前林业规划与城乡规划所产生的冲突和矛盾,最近两年开始实施的“多规合一”对林业规划有了更深入的梳理和管控。现实是海口市总体规划里将海口市南部区域划定为了生态控制区,甚至把所有多年前已出让的商住地也收回办理成旅游用地,而几年下来现状是除了成片次生林和沼泽被划定为遥遥无期的湿地公园,根本看不到多少原生态保护的影子,相反我们看到大量上规模的项目拔地而起,恒大、绿地、中海、新城、碧桂园…等大型地产开发公司蜂拥而入,老百姓看到的是工地四处开花,施工热火朝天。看事物要看本质,政策变通方面无非是在旅游用地上建房还是在商住用地上建房,在生态控制区旅游用地可以阻止建商品住宅,但不能阻止建产权酒店,恒大文化旅游城不也因此而产生过轰动一时的购房纠纷。
  4、【透气】 通风透气固然是项目建筑规划设计的考虑要素,但作为城市建筑限高指令而言,多说无益了,这个方面最有权解释权的应该交给气象部门。

  5、【安全】谈起为什么要80米限高,某位省级机关领导说“从安全方面来看,高层建筑在遇到火灾时如何灭火是个大难题;遇到强台风时,住在高层的人明显能感受到楼在摇晃;电梯事故频发,高层电梯的维护保养确保运行安全也是问题。
  我看到这个说法非常震惊,让我想起了美国世贸双塔高楼的结局,细思极恐,何止他说的这些风险,还可能被飞机撞上,很想建议政府把海口所有已经建成的80米以上的高楼都列为危楼,海口超过80米的住宅楼笔笔皆真是太危险了,奥林匹克、嘉华名都、景瑞花园、海航豪庭、湖城大境、我真替那些住户忧虑,这些年他们都是怎么活过来的?是不是生不如死?谁要是有次共鸣能与其痛不欲生不如把房子无偿让给本人?按照这为领导的意思都应该列为拆迁对象,推而广之,尤其是上海、北京、香港更应该限一限了。为此,我专门寻访几家电梯制造厂方代表,他们说电梯的故障率和高度没有半毛钱比例关系,只和日常维护有很大关系。至于台风天的高层建筑钟摆效应在建筑设计时已经充分考虑,完全没有倒塌的可能,说起台风,广州、香港也不比海南少到哪去,越矮越落后的城市反而越矫情,不知道是什么规律。


  二、引发规划管理混乱
  现在的房地产项目规划报建都是严格依照控规执行方案审批的,城市规划的制定是一个严肃而且专业的流程,具体那个区域哪个地块的容积率、建筑高度、建筑密度都经过非常严谨的论证和规定,突然以“一刀切”的政令形式统一限高本身是一种野蛮的反专业、反科学做法,对现有城市片区控制性详细规划形成严重冲突,导致规划报建部门需要花费大量人力物力对所有经济指标进行重新调整,损失的高度需要通过建筑密度进行弥补,才能维持容积率的恒定不变。众所周知,“越建越高”的趋势本身就是世界范围城市化进程的普遍特征,这是规划制定思想层面的事情,在规划执层面“越建越高”的说法显然荒唐至极,完全是一个伪命题,所有项目报建都是须要严格按照控规执行,超限施工带来的就是违规建筑,根本无法通过工程竣工验收,完全不知哪里来的越建越高,是的的确也有人敢于超限施工,之前海口复兴城、八里银海,三亚有大树公馆,其结局是什么想必大家都知道,不是谁想越建越高就能为所欲为的。

  三、迟滞了棚户区改造进程
  棚户区改造是中国现阶段一二三线城市共同面临的大事情,是城市化进程的必经之路,2014年5月15日海南省人民政府颁发了《关于加快棚户区改造工作的实施意见》,对城市旧城改造、棚户区改造做了详细要求,本次颁布的建筑限高政令,引发已经备案的棚改项目大范围停工。不论政府立项还是自主改造的棚户区改造项目,都是需要政府引导,企业投资,80米限高政令的出台打乱了原有合作经济体系,导致大量项目经济测算失衡,只得半路下马,而棚户区改造进程而言海南的是最落后的,大量城中村和单位危旧楼的存在,让城市黯淡无光,过去老少边穷的地区省会城市早已日新月异,贵阳市为了更高效利用土地,城市平均容积率已经计划拔高到8以上,由此可见,限高政令是反潮流的做法。
  限高之后,引发的了项目对建筑密度的疯狂需求,建筑密度的增大更加剧了城市生活环境的拥挤,完全与之前所谓“透气”原则相违背。

  四、关于高空空间利用对城市规划影响
  前文提到由于容积率是确定的,临时规定的80限高所损失的高度很可能在建筑密度上补回来,80米限高并不能降低单位空间的人口数量。所谓降低建筑高度来接地气则完全不是科学范畴的话题。高楼的供水技术早已经日新月异,有多种技术选择,甚至有利用市政管网水压的无压供水装置,这些都只是开发商的选择和管理部门制定管理规范问题,电力供应方面更和建筑高度没有丝毫关系,不应头痛医脚,脚痛医头。

  总结:向高空要空间一直是世界各地城市节约、高效利用土地价值最有效的方法。关于交通方面,目前海口市的交通拥堵情况日益严重,政府正在着手加强建设轨道交通,相对大多数城市而言,海口对车辆的管理还出于开放阶段,即没有限购也没有限号出行,将来可以打的牌还很多,但更关键的还是交通建设需要进一步提升,未来的城市不仅要有高空居住、工作空间,更有高空交往空间和交通空间,总之我们需要一个更现代、更先进、更个性、更美丽的城市,为此我们需要进度更快些,进程更短些,至少,作为主管的政府部门尽量少出一些丢了西瓜捡芝麻拍脑门思路,打断正常的城市发展进程代价是很高昂的,80米限高这样削足适屐的反发展趋势做法往往得不偿失。
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作者:邢维龙 时间:2017-12-22 17:45:10
  80米都叫哭那20米的怎么办?
作者:海口灯 时间:2017-12-22 19:01:35
  支持限高,不按照区域限高就乱了,不过我觉得应该按照“省会城市、地级市、县级市县、镇”这样划分限高比较合理!
作者:阿师哥 时间:2017-12-22 20:03:23
  支持楼主,那些人都是吃饱撑着难受,这几年随着海南房地产的开发,土地越来越少,人多地少越来越显现,反而不为了节省土地而去做些不痛不痒的无脑事。
作者:老子我就是魔鬼 时间:2017-12-22 21:52:40
  老爷们的奇思妙想无所不有,坐在摇椅上拍一拍脑袋就几火车!
作者:淡然风云 时间:2017-12-22 22:14:03
  支持楼主的观点
作者:周舜尧 时间:2017-12-23 08:51:26
  限高要有充足的理由,如地质条件不允许,地理气候不允许,经济合算否,技术条件,文化因素等等。

  像浙江杭州就是限高的,影响西湖四周山脉绿化景观的高层建筑都不允许。但是人家是为了西湖的文化景观。

  海口限高是啥原因?
作者:chh917 时间:2017-12-23 10:45:10
  80米,还不够原地回迁,那只能说拆迁户要价太高
  • 苔青sos: 举报  2017-12-25 11:18:47  评论

    高你MGB,现在项目包干,能有一半到拆迁户就不错了。
  • 苔青sos: 举报  2017-12-25 11:23:27  评论

    2015年5月11日 - 我市日前批准新海片区棚改项目征收补偿安置概算,该项目包干给秀英区政府实施,秀英区作为项目实施责任主体制定征收补偿安置方案,具体负责完成征收补偿...
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作者:chh917 时间:2017-12-23 10:49:28
  80米,可盖26层,其中,8层给回迁户,其他18层归开发商,还不够?oo
作者:火柴火 时间:2017-12-23 11:33:10
  武大郎开店不过如此,还搞级别划分,就一小脚老叼婆。
  要我就叫你们挖地洞,盖房子必须隐形,乡下人要猫腰走路,城里人限高1.8,乡下限高1.6,超高的拉出去砍了。
作者:苔青sos 时间:2017-12-25 11:25:35
  @chh917 2017-12-23 10:45:10
  80米,还不够原地回迁,那只能说拆迁户要价太高
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  我市批准启动新海片区棚改项目_中国海口政府门户网站
  2015年5月11日 - 我市日前批准新海片区棚改项目征收补偿安置概算,该项目包干给秀英区政府实施,秀英区作为项目实施责任主体制定征收补偿安置方案,具体负责完成征收补偿...
  高你MGB,现在项目包干,能有一半到拆迁户就不错了。
作者:高山文澜 时间:2017-12-25 12:19:20

  楼主有地质地理土质的检测数据吗?要拿各种数据说话,以事实证明可以盖超过80米呀
作者:0898五A 时间:2017-12-26 10:36:35
  支持限高
楼主荒土高原 时间:2018-01-04 14:21:13
  由于为了节约时间而直接在论坛里一次成文,没有修订错字病句,导致字面错误百出,,但主要观点不影响阅读,天涯没设置修订模式,表示非常抱歉,今后发文前会注意仔细修订。
作者:单特子立 时间:2018-02-06 10:04:31
  居住楼限高是非常赞同了,为了房多建高高的,比写字楼还高,从何体统。
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