房产税来了,楼市能“长治久安”吗

楼主:湛江李俊 时间:2017-11-14 08:09:49 点击:3698 回复:80
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  房产税来了,楼市能“长治久安”吗
  李俊
  社科院公布的房地产蓝皮书中指出,十二五期间,要改革土地财政,整合房地产开发与交易环节税费,全面开征房产持有环节税收,将上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间向全国推广。对此,网上还是迎来欢呼声了,不少网虫一如既往给予支持。
  很多人都希望通过房产税打压房价,尤其是对炒家的打击。一些观点认为,“作为试验的重庆上海的房产税,之所以没有起到压低房价的效果,确实是因为它们都太温和了。”当然,征收房产税确实能够抑制需求,但是同时提高了人们购房的成本。
  任何情况下,税收只会提高商品真实价格。税收越多,生产成本就越高,最终还是让消费者来承担。税收的作用,既对供给者产生抑制,也对消费者产生抑制。简单来说,一件商品生产成本是1元,销售1.2元,那么就有0.2元的毛利润。如果征收0.5元税收,那么卖出价格必须高于1.5元,否则就没钱赚。这种情况下,价格就会高于1.5元,否则就没有人干。道理是一样,房产税征收只能增加房子成本,从而提高真实房价。



  房产税对房子拥有者进行征收,确实对房子持有者起到打击作用。这个作用就是房子所有者的成本增加了,从而迫使他们出售房子。这些人的观点就是,如果炒房者抛售了大量房子,那么房价就可以降下来。从这个角度来看,房地产税还是有这个功能。不可否认,只要税率足够高,房价可以降到零,甚至反贴钱。不过,那只是一个名义价格而已。事实上,真实房价只会随着房产税的征收而提高。
  如果一套房子价格是100万元,开通征收房产税之后,该房子价格下降到90万元,但是房产税总金额是40万元。尽管房产税可以让房子价格从100万元下降到90万元,然而却要支付40万元税收,那么支付住房的总成本还是增加了。因此,真实房价不能没有下降,反而提高了。
  即使房产税能够让房价降下来,这也是表面的。房产税打压房价,顶多作用就是相当降低购房的首付款而已。房产税就是相当后期的分期付款,这必然加重购房者的负担。房产税征收,一方面打击市场需求,一方面打击市场供应,从而导致市场上房子数量减少。这对人们改善住房条件,是没有任何帮助的。
  对于炒房者来说,他们之所以选择炒房,那么看好未来的需求。如果房价预期是下跌,那么就没有人炒房。房产税既抑制需求,也抑制供给,所以导致市场房子总数量下降。从短期来说,房产税可以让房价下降,但是这只是表面的。毕竟,一旦抑制供给,房子数量从长期来说,将会出现供不应求。因此,房价还是会上涨的。
  要让房价下降,从而实现更多人拥有住房,就必须增加房子数量。要让房子数量供给增加,就必须降低供给成本,这是解决问题之本。任何方式进行加税,只会增加供给成本,从而导致房价上涨。房产税这种方式,往往就会出现“明降暗升”的情况。也就是说,名义价格可能有所下降,但是真实价格却上涨了。
  房产税开征,将推动房租价格上涨。这个结果就导致一些买不起房的人,到租不起房。事实也证明了,房产税试点的城市,房租价格也出现迅速上涨。房租上涨之后,可能也有一些人觉得租房不是很合算,也加入购房大潮之中,进一步推高房价。
  如果希望通过房产税打压房价,可能效果是相反的。经济学家薛兆丰说道:“事实上,市场正在以最低的价格,提供最优的市场服务。当然,如果政府进一步放开对土地的用途和交易的管制,那么房地产的价格会进一步降低。”因此,要让房价下降,需要是市场,而不是税收。只要市场竞争前提下,价格才是最低的。
  房产税在重庆搞试点,或许需要时间检验。但是从一个经济学逻辑去判断,这注定是不会成功的。对于价格是何物,其实很多人都是不明白。名义上的价格,通常不是真实价格。所谓的价格,就是获取这个物品的最高代价。一瓶水价格2元,我们只需要2元就可以得到它,并且不需要支付任何代价。要是为了买到这瓶水,付出2元之外,同时还要排队一个小时。那么这瓶水的真实价格就是2元加上排一个小时队的代价。所以不是名义价格下降,就等于价格下降,这点是很多人没有看到的。
  如果房产税的逻辑是对的,那么任何商品涨价,都可以采取税收进行打压。要这样的话,什么东西涨价,就对它征收。房子和其它产品都是属于商品,都有商品的共性。当然,我们可以说住房是特殊商品,有区别其它商品。但是我们思考一下,其实天下所有商品都是特殊的。有人说住房是生存基本保障,所以是特殊的。其实,不仅住房是生存基本保障,吃饭更是如此。从这个角度来看,说住房是特殊的,确实是一种强词夺理。要是房产税可以打压房价,那么大米税也可以打压大米价格。事实上,政府能够让大米价格降下来,更多是减税。既然对大米等粮食采取是减税,那么为何在住房问题就会犯错?
  政府把房产税目的确定为为了打击投资和投机行为、为了遏制房价的过快上涨之上了。实际上,这种做法是错误的。为何不采取增加供给、提高利率等手段来解决房价问题?经济学家薛兆丰说道:“问谁能以最高的效率协调这些因素?问谁能够以最低的代价(成本)来提供服务?究竟是政府还是市场?是市场。是那些民营房地产开发商、民营房地产中介、以及出租和出让住房的私人业主。只有他们才面临竞争,才必须以最低的价格和最优的搭配来讨好消费者。政府官员从来缺乏这种持久和自发的动力。这是所有市场与政府之争的症结所在。”
  房产税打压房价的手段,只能让人看到成本的局部。房产税只会提高真实房价,增加人们居住成本。价格100万元的房子,土地成本和税费就占了70万元以上,甚至更高。通常情况下,每一平方米高层建筑造价是2000到2500元,低层建筑造价是1200到1800元,这里人工成本大约是300到500元之间。建筑材料购买之前,已经征收了17%的增值税。房地产各种税费都是惊人,以及向官员缴纳的“私税”等。因此,这就是导致房价居高不下的原因。只要政府少点税费,房价就有希望降下来。(作者于2017年11月12日注明:该段关于建筑成本,数据是几年前的,并不代表现在的)
  如果说房产税可以让房价降下来,那么所有经济学理论都被颠覆了。这个正如给水加热而达到降温的效果一样荒谬的。税费越多,我们的负重就越重。房产税就意味着政府从房子所有者那里分割一部分出去。因此,整个逻辑都说清楚了。要是有人还说固执房产税可以打压房价,降低居住成本,那么就等于他固执认为太阳从西边升起来。

  后记:这篇文章写于2011年,一本杂志的约稿而写的。后来该文章入选《百姓身边的经济学》,改为现在的题目。
  李俊,获得2015年中山大学自主招生资格(湛江市仅有6人)。在《经济学消息报》、《经济参考报》、《浙江经济》、《经济学家茶座》、《新经济》、《深圳晚报》、《博客天下》等国内知名报刊、经济学类核心期刊、以及国外报刊,发表经济评论、书评、经济随笔等几百篇。网易、搜狐等网站开设个人名博。出版了《老百姓身边的经济学》等著作。
  个人公众号:草根清谈
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作者:郎里各郎 时间:2017-11-15 15:12:42
  与指鹿为马,何不吃肉尔同样道理,话语权
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作者:漫山猴群我腚最红 时间:2017-11-15 15:37:00
  很有道理
作者:cgjw307 时间:2017-11-15 15:59:17
  虽然说的不深刻,但还是可以看看的。
作者:u_111458254 时间:2017-11-15 16:05:02
  一套房不征,能解决砖家的担心,OK!
作者:hihnhi 时间:2017-11-15 16:08:18
  先说说上海和重庆试点的房产税吧!
  上海和重庆的房产税不严厉是因为在试点阶段,存量房不征收,但只要发生买房行为,则计征所有面积的房产税,就是说,现在上海重庆持有多套房子的人,卖房可以,只要不买房子,其持有的房产不征收房产税,但现在国家已经发声,等房产税全国开征时,只要超免征面积的部分,每年都按市价的2%左右缴纳房地产税!

  就海南的情况,应该说不管租还是售,流动性都非常不好,租房时想把房地产税转嫁的租金里,很可能房子无法租出,而你每年还必须要交大额的房地产税!

  房地产税是政府最稳定最可靠的收入来源,海南八成的房子都卖给了候鸟,你说政府会给候鸟免税而放弃这块巨额收入?而且,十九大再次确认房子是用来住的,不是用来炒的,你候鸟大陆有房子,在海南还有房子,而且半年不住,不收他们的房地产税怎么能说得过去?!

  记住!买房子的惯性思维要改变,世界上就没有只涨不跌的东西!
作者:freeman8866 时间:2017-11-15 16:12:07
  标准且典型的中国砖家
作者:cgjw307 时间:2017-11-15 16:17:20
  多说一句,很多人理解房地产完完全全是走进了死胡同,比如动辄谈刚需,或者投资收益。一般人要理解房地产,其实只需要理解两个字,需求。不把需求研究透,别说研究房地产,就是买一个合适的房子,我看都够呛。比如我经常说,一个家庭应该至少配置两套房子,最合理的应该是三套,这是中国家庭结构和户型的特点决定的。举个例子,中国人的第一套房,绝大部分是小户型,十年之内必然面临改善住房的需求,而这个改善房,一般也不过是三居室或者四居室,如果不缺钱,有几个会把以前的小房子卖掉?
  • 桥洞客: 举报  2017-11-15 16:36:56  评论

    哈哈,你说需求,那说明你也没明白中国房地产。和中国房地产关系最大的是“政策”这两个字~
  • 为人狠低调: 举报  2017-11-15 19:43:17  评论

    评论 桥洞客 :需求是没错的,但是需求分两方面,一方面是老百姓对房子的需求,一方面是zf对房地产的需求。看不清难免要住桥洞的。
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作者:wodunan 时间:2017-11-15 16:18:07
  全文偷换概念,毫无数据支撑的分析,要么是拿钱发帖,要么是中山大学脑残,不脑残怎么招收这样的还自称学者的家伙。
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作者:桥洞客 时间:2017-11-15 16:18:52
  开征房产税,有房的咬牙切齿,租房的喜大普奔,然后有房的把房产税摊进租金里,租房的求来的福气租房的享用,这叫自作自受,完美~租房户别跟我讨论加租能不能加起来,你没这个资格,你见过房东涨价和租客商量的吗?没有,爱租不租不租拜拜,我租不出去损失我自己承担,您还是多操心自个~
  • 蛋蛋的忧伤呢: 举报  2017-11-15 16:29:47  评论

    明白人
  • 御寒冬衣: 举报  2017-11-15 17:43:48  评论

    应该会出现两级分化现象,大城市住房是刚需租金会涨,二线城市租金会下降
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作者:通界舟 时间:2017-11-15 16:24:07
  傻空 今年的两会没看嘛 立法委的明确表示 房产税还没进入立法调研 知道出台一部法律需要多长时间经过哪些程序嘛 就知道喷
作者:半梦半醒251 时间:2017-11-15 17:13:06
  楼价再涨一万年
作者:梦之蓝zgs 时间:2017-11-15 18:44:12
  房地产税是迟早要来的,地卖完了,没多少地卖了就开始收税,这套路挺好
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作者:我爱邋遢大王 时间:2017-11-15 19:11:22
  不能吧
作者:何处觅知音X 时间:2017-11-15 19:40:20
  确实是这样的,就像钢铁一样,不是产能过剩吗?价格降了吗?私营的钢铁厂还有多少?税在那里,私营企业要盈利,那就只有加价格,你加了价格就会流失客户,客户流失订单减少,同样亏损,别问,那为什么要加价,不加价你的东西明摆是亏损,还有人愿意投钱?国营就不一样,它可以不加价,反正亏了国家要补贴,等私营的都死差不多了,再来加也可以。那些年的钢铁老板,煤老板,也很风光呀,最后呢?其实我们可以去看看,当地的地产公司,也有很多的国企。说白了,韭菜长大了,该割了。政策是好政策,但是不能利民的政策都是空谈。就像政策下来说4s店不能加价提车一样,该加的车型照样加,只是换个方式加罢了,还是没能利民,就是一纸空谈。供求关系不平衡,一味重税,只会加速房价上涨,其实房子市场上有很多,开发商捂盘,中介虚高价格,炒房者投机,就这三类打击下来都会增加很多供给,房价自然会降,房价降,GDP也会降,这也是有些人不愿意看到的,那就只有加税,不仅能增加税收,还能增加GDP,何乐而不为!
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作者:看看看看看财 时间:2017-11-15 19:47:21
  有道理
作者:ty_行者568 时间:2017-11-15 19:57:51
  估计全国离婚率大增
作者:为人狠低调 时间:2017-11-15 20:12:23
  社会长治久安,楼市长治久安就是不能让所有人拥有住房,让一大部分人租房,然后征收房产税,就是房地产长效发展机制。
  这种做法一符合财富分配基本原则。二不伤害权贵利益。三社会需要牛马,让你刚好吃饱,才会努力干活,奋力挣扎。
作者:最爱是白色 时间:2017-11-15 20:18:18
  不能
作者:枫华的追寻何 时间:2017-11-15 20:39:48
  希望房价跌
作者:lanlan12321 时间:2017-11-15 21:44:51
  再去看看细则。减少开发环节的税收,然后开征房产税。这就是增加囤积的成本,降低购买的成本。
作者:我是你王大爷蔷 时间:2017-11-15 22:07:45
  来吧
作者:琪格格的天使心 时间:2017-11-15 22:43:34
  注定是不能了
作者:LiveLetLive 时间:2017-11-15 22:54:15
  先不谈房产税,假设房地产继续以当前的轨迹运行。那就是: 地产商一个项目一夜暴富; 炒房的一套房少奋斗二十年; 地方政府不思进取,依靠土地出让收入维持运转; 最终,是房地产业越来越成为社会的支柱。炒房者、地产商一个个开豪车招摇过市,嘲笑着那些相信勤劳致富的人。这种现象正常吗?可持续吗?
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作者:wqmelody 时间:2017-11-15 22:55:54
  欧美国家已经实践很成熟的制度,还有什么可争论的,只是房市崩溃的后果暂时无人能承受
作者:13652188776 时间:2017-11-16 00:19:17
  有钱的人不管你出什么政策还是会买
作者:月牙二毓 时间:2017-11-16 01:23:58
  标准且典型的中国砖家
作者:韬光剑影彰 时间:2017-11-16 08:52:11
  征不征税都买不起房
作者:电子竞技社劣 时间:2017-11-16 08:58:01
  上有政策,下有对策,苦的还是老百姓买不起房。
作者:业的轮回防 时间:2017-11-16 09:09:39
  早就该来了
作者:业的轮回防 时间:2017-11-16 09:11:06
  早就该来了
作者:乌合之众异类 时间:2017-11-16 09:40:02
  老在喊狼来了。房价还一直涨
作者:已落幕都 时间:2017-11-16 10:05:04
  每次都有政策,房价也没降啊
作者:愿你一世琉孟 时间:2017-11-16 10:52:55
  没看明白
作者:钟立平讲贺 时间:2017-11-16 10:56:01
  房产税快来了
作者:钟立平讲贺 时间:2017-11-16 10:56:47
  房产税快来了
作者:依旧唯美似水扔 时间:2017-11-16 11:15:17
  只升不跌
作者:樱花静好狙zv 时间:2017-11-16 12:30:12
  不关心,因为没钱买
作者:风萧萧兮夜聆嚷 时间:2017-11-16 13:32:59
  征与不征都买不起
作者:描摹的一个背呛 时间:2017-11-16 13:43:12
  不知道
作者:萌萌菟菟酱邑yz 时间:2017-11-16 14:20:06
  需要一段时间吧
作者:天天向上交 时间:2017-11-16 14:36:09
  房烦
作者:扬扬帆帆 时间:2017-11-16 15:18:27
  夏季吧逼逼
作者:氺风随缘堆 时间:2017-11-16 15:32:14
  围观
作者:之羽他眯 时间:2017-11-16 15:42:04
  估计全国离婚率大增??
作者:咖啡裏的水仙勺 时间:2017-11-16 16:27:11
  快来吧
作者:吊丝不犯罪诶 时间:2017-11-16 17:10:02
  该来的总是要来的
作者:蒽你魅啡 时间:2017-11-16 17:49:00
  越征越涨
作者:翱翔飞胤zc 时间:2017-11-16 17:50:23
  难说,上有政策,下有对策
作者:我喜欢熊猫属龙的 时间:2017-11-16 22:34:26
  楼主逻辑有问题。
  买得起的永远买得起,只要流动资金充足,就别想降价。一旦征税,则持有房产增值赶不上税收,必定导致抛售,才有降价可能。政府增加的供给再多,也会被资金充足的人买走,只有这部分人不把房产当作投资,刚需才有机会。
作者:雪玲珑009 时间:2017-11-18 13:12:28
  跌
作者:baba爸爸baba 时间:2017-11-18 19:15:32
  菜价都控制不了,还想靠面向全国出售的海南旅游地产会因为房地产税降价,真的可能性不大。房地产行业里面的水太深,涉及经济金融税收等各方面,你认为ZF想房价跌到白菜价是不可能的!很浅显的道理!
作者:qiuyancn 时间:2017-11-18 19:25:31
  如果房产税出台,那么更多的人会买不起房子
作者:楼楼dj 时间:2017-11-18 22:54:25
  土地是国家的,为什么要交房产税?我们老百姓必须强烈反对,迫使政府不敢征!
作者:评论专用封是狗 时间:2017-11-19 15:27:02
  我就想问问国企这么多大楼占地,收不收房产税

  未竣工的在建工程不收

  我就说一个事吧
  史玉柱,大家都知道吧.
  他家在上海松江以建科创产业园的名义拿了一块地,大约300多亩。一般的土地性质是园林绿化苗圃。
  然后他在里面建起了豪宅,这种“豪”你是根本无法想象的
  但这样的物业,根本无需交房产税,因为法律上它始终可以处于建设未竣工状态。
  相反还能以“科创”的名义获得地方政府对他公司税收的返还。
  其实这一类现象在各地有权有势的一族中很普遍的

  越是贫穷落后的地方,由于没有可用于满足财政开支的税源“如制造业”等收入,势必更依赖于土地财政,过去是炒作房价买地皮。现在不让卖地了。这些地方政府势必对“黄大仙”的房地产税是非常认同,积极相应的。毕竟吃财政饭的队伍是首先要保证的。

  16年,全国只有6个省市是财政盈余额的。重庆财政收支连年巨额亏空,都快还不上借债的利息了。“黄大仙”当然要积极鼓推“房产税”。

  2016年,福建的财政盈余644亿,深圳2851亿,江苏5178亿,浙江5441亿,北京6390亿,上海7748亿,广东9301亿,合计起来,六省一市总共给中央财政带来了30373亿的贡献。

  2016年,重庆财政收入2227亿,支出4001亿,亏空1774亿。

  讨论“房产税”的
  请搞清以下几个问题。
  收房产税的目的是为何?
  收房产税对谁最有利?
  谁最迫切希望收房产税?

  对中央来说,一个几十万人口的3.4线城市维稳重要还是北上广深一线城市的社会稳定重要?!

  目前各个财政亏损的省市是靠中央财政的垫付来保障当地政府机构的正常运营的!
  随着时间推移,财政亏空的省市越来越多,金额越来越大。中央财政只能靠不断的赤字发债来平衡。
  所以如何是的各个地方政府有稳定的税源,从而缓解中央财政的转移支付压力,成为当期中央政府财政政策的主要重点。


  目前各个财政亏损的省市是靠中央财政的垫付来保障当地政府机构的正常运营的!
  随着时间推移,财政亏空的省市越来越多,金额越来越大。中央财政只能靠不断的赤字发债来平衡。
  所以如何是的各个地方政府有稳定的税源,从而缓解中央财政的转移支付压力,成为当期中央政府财政政策的主要重点。
  这时“房地产税”这个旗就举了起来!
  人大立法,地方各自推行。
  通俗的说,就是中央放权给你地方政策了,这个政策如何具体执行那是你们地方政府自己的事,出了事,你们自己看着办。
  孩儿们,老爸快自顾不暇啦!以后尽量自己找食吃吧!
  一句话,那些有其他产业税源支持的城市,“房产税”的推出相对会“缓和轻”。
  而那些没有其他产业税源支持的城市,“房产税”的对推出相会“急和重”。
  对国家非重点维稳的3.4线城市来说,房产税和当地房价的高低,涨跌无关!只与当地政府的财政收支是否能维持平衡有关!

  而京沪广深等一线大城市则因为要考虑到国家整体的稳定,执行和推出会由中央政府来把控!

  关键是经过这一轮的去库存降杠杆,国家已经把原来挤压在国有银行为主的金融系统的地产风险,成功的转移到以块区域投资为主的广大中产接盘侠手中。这一轮割他们的韭菜基本可以定了!!


  京沪广深等一线大城市的房价政策会以加大公租房供应,租售同权推行为主,视房价的涨跌幅度,可控性的推出相应的税收交易政策。
  总地来说,统治者可不希望,关系国家命脉的这些一线大城市,房价暴涨暴跌,出现任何影响稳定的事态发生。至于其他3.4线中小城市房价出现暴跌,中央根本已顾不过来了,也不会太放心上的。
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