海南投资教训:买房7年了,有的终于回到原价,有的还在深套中

楼主:氏儿 时间:2017-11-09 10:37:23 点击:39788 回复:58
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  我有七八年没去过海南了,上周末去三亚散心,发现变化很快。上一次去还是2010年1月份,正是海南被批复国际旅游岛后,房地产疯狂炒作的时候我去采访。所以这次回来讲讲海南,算是给大家投资买房一点启示吧。

  这一轮海南楼市启动,主要是去年四季度开始,虽然今年价格也涨了不少,但远不如2010年的那一轮行情那么狂热。

  找了几个2010年我去三亚踩过的盘,跟现在价格做下对比。

  1、凤凰岛,2010年1月11日开盘当天,从之前的内部认购价3.5万涨到6万元/平米,然后因为人太多,立刻飙升至7万元/平米,700套房一天内被抢光,购房者抢房,开发商则是抢钱。并要求一次性付款,不接受按揭贷款,抢一个房票还得花一百多万。最贵的一套海景房单价卖到15.8万,这价格直接秒杀北上深现在的豪宅,不过疯狂的时候,也没人觉得贵。

  我当时采访的一个温州投资客,认购了一套131平米的房子,九百多万,房票花了一百多万,还有大几十万的税,总成本接近1200万左右。结果,后院起火,公司资金周转不开,2013年以500万卖掉了,亏了700万,还有这几年的利息钱。

  今年三亚房价虽然反弹了不少,但现在凤凰岛的二手房价格是5万多,也还没有回到2010年的价格,投资客被紧紧套牢了。

  2、三亚凤凰水城,2009年3月才卖6000多元/平米,但我2010年去看时已经飙升至2.7万元/平米。我问了下中介,现在二手房的价格,也就是3.2万左右。如果你买在高点的话,2010年-2017年11月,7年的时间,涨五千,如果卖掉,算上贷款利息和税费,基本上也是亏的。

  3、三亚的北部天泽湖畔,从开盘的6000元/平米,涨到了2010年的2.8万元,每天放两套出来吊买房者胃口。现在的价格大概是2.6元/平米。

  4、三亚湾国际公馆,2009年下半年,当时价格为3.3万元/平米,2010年1月涨到6万元每平米。现在的价格大概是5万多。

  5、山水国际项目2010年卖2.8万/平米,去年价格才1.3万,今年回到2万多。

  

  三亚湾凤凰路一带的海景房,是三亚市区比较有代表性的成熟片区,跟当地中介了解的情况是,现在二手房住宅普通住宅普遍在2.8-3.5万之间,时代海岸城也是两三万左右。2010年纯粹是投机炒作,房价涨的太多,之后又跌的太狠,基本上都腰斩了,三亚今年涨了1万左右,过完年均价从1.5万迅速涨到2万多,下半年比较平稳,现在2.5万/平米左右。

  2010-2012年,三亚的房价长期排在全国前五名,2012年2月,三亚成交均价突破27000元/平,仅次于当年的上海、北京。2012年-2016年,三亚房价基本上都处于低谷。2016年,在1.7万徘徊,一直到年底才慢慢回升。

  三亚湾片区现在有个新盘珠江俪豪,新房均价3.5万带精装修。碧桂园三亚海,价格也是在2.8-3.5万/平米。跟2010年价格相差无几。

  说到房价腰斩,我又要啰嗦一句,海南大部分都是外地的投资客,谁也没空专门飞过去砸售楼处,而且砸了也没用,泡沫太大,该跌还是跌。所以那些说房价大跌超过3成,砸售楼处,银行会破产的言论可以休矣了。这一轮疯狂中,未来几年内会有很多城市重复海南的故事,尤其是那些靠外来人炒作的城市。

  其它海南的城市,故事情节跟三亚如出一辙。

  

  2009年12月海南国际旅游岛导致海南房价一天一个价,在不到一个月时间内均价翻倍,一周之内,地价翻三倍。海南东部的文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高,连深居海南内地的保亭黎族苗族自治县2个月前还是3000多元,也涨到六七千元,现在也就是七千多的价格。

  海口因为有本地的常住人口,225万,所以泡沫没有其他城市大,成交均价2011年为8934元/平方米,此后开始走低,2014年有所回升,达到8999元/平方米,近三年来整体较为稳定,今年开始反弹,目前快到了1.4万,涨幅56%。

  

  海南各个城市房价今年都有所回升,从1月份到10月份,万宁从7500涨到12500元,陵水从1.2万涨到1.75万,澄迈从6000涨到8000,文昌从七千多涨到九千多,琼海从八千涨到1.1万多。

  现在的均价,有些回到了2010年的高峰,有的还不及当时的价格,这7年里,高位买的投资客真是备受煎熬,因为赔进去的不止是时间,是根本就没有收益,如果按机会成本算绝对是亏的,因为随便换个一二线城市,现在跟2010年的价格相比,也是至少翻倍的,一线翻了几倍。

  因为亲眼见证了海南楼市的过山车,所以我现在对这种在短短的几个月或者一年半载时间,房价就疯狂翻倍的城市,心有余悸,海南的教训太深刻了。
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楼主氏儿 时间:2017-11-09 10:39:13
  现在还有人问我,海南的房子值不值得投资。我觉得也分情况看。

  整个海南的人口才917万,但2017春节黄金周七天时间里,海南接待游客就达到516万人次,远远高于往年,未来的潜力还是比较大的。

  除了海口基本上是靠本地常住人口购房外,其它的沿海城市,购房群体大都是来自岛外的。2017年上半年岛外客户购房占比高达88%,其中来自京津冀和东三省的购房者最多。

  对岛外购房者而言,买来一年也就最多过冬,所以没必要买大户型,小户型是最受欢迎的。40 万以内40-60 平米的一居室,40-60 万80平以下的二居室占比最高。在价格方面,三亚成交总价最高,集中在100 万到200 万之间。

  海南今年房价大涨,跟2010年那一轮疯狂有所不同,那时纯粹是炒房客炒出来的,而今年的疯狂,是因全国市场的带动,来海南买房的也基本上算是刚需,出于对海南的空气、健康和度假需求而买,纯粹为了炒一把走的比较少,人都是这样,有了教训才会理智。

  现在北方人去海南过冬度假的人也是越来越多,现在都快成东北人的天下了,据四川的老人说他们一到海南,风湿病就好了,北方人到海南,咽喉炎也好了,他们其实也算是刚需了,冬天在海南住,夏天回老家,如果每年要在海南住上半年,肯定自己买个房方便,也更划算,如果年轻人只是为了过年去玩几天,可能就没必要了,还不如住酒店。

  如果单纯的想买来投资升值呢?就得在低洼的时候入场,比如过去这七年,海南房价跌到投资人吐血,你就大把机会捡漏啊。

  过去没把握住,现在还来得及不?

  如果从土地的供给上看,估计明年海南房价还得涨。看下面这张土地供给的图,从2013年开始,海南土地供给曾断崖式下滑。

  

  今年的土地供给量还在大幅下滑,据网易房产整理,2017年前三季度海南土地成交面积360.8万㎡,同比下降137%,供应面积433万㎡,同比下降69%,无论是成交还是供应,都创下了近5年来的最低值。虽然成交面积大幅下跌,但成交金额却同比上涨0.7%,148.9亿元的成交金额创下了近4年新高。

  

  2016年2月海南“两个暂停”出台,高于全省楼市库存消化周期的13个市县暂停土地供应审批;今年,海南五指山等中部生态区域,停止开发新建外销房地产项目。随着调控升级,住宅用地出让受到严格限制,成交面积占比进一步下滑。2015年前三季度,住宅用地成交占比高达56%,2016年住宅用地成交占比下滑至32%,今年前三季度住宅用地成交面积仅占全省成交的26%,三年时间,住宅用地成交占比下滑了30%。此消彼长,住宅用地成交面积的大幅下滑,让商业用地面积占比从2015年的28%上升至47%。

  按照目前的消化速度,海南今年的去库存周期会下降到6个月以内。

  

  按道理,海南应该加大土地供给速度才对,但今年的土地供给量明显下滑,这样会导致明后年的新房供给明显跟不上。所以这一点,也是我比较担心海南房价还要上涨的主要原因。

  海南过去七年都在消化上一轮泡沫,今年才补涨百分之五六十左右,这一轮肯定是没有涨完,后面应该还有百分之二三十以上的空间,但可能是缓慢的,毕竟限购了。

  如果你是买来给家人养老的,现在可以买,如果纯粹投资,有名额,你手头有钱没地方投,打算长期持有,偶尔自己住的话也可以买,用高杠杆想短期获利就没必要了,因为海口、三亚、万宁、陵水限售都是5年,估计你扛不住,而且异地投资也比较麻烦。

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  最近写稿子不在状态,请读者朋友们见谅啊,我还没有从小房子的打击中走出,写起来力不从心的感觉。我近期想写一些投资房子的故事,如果你愿意跟我分享你惊心动魄曲折离奇的投资故事,就给我留言哈。
作者:是昔之郡 时间:2017-11-09 11:32:50
  写得有道理
作者:frtbd 时间:2017-11-09 13:16:32
  还有人套住,不敢想象。
作者:gzwang188 时间:2017-11-09 14:40:57
  中国第一号傻子
我要评论
作者:大海于大山之间 时间:2017-11-09 17:15:30
  所以说 今年内能卖就卖吧 再不卖 肯定亏
作者:刁民想害朕123 时间:2017-11-09 17:17:03
  写得比较客观
作者:大疆3a户外 时间:2017-11-09 17:44:58
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作者:千里考拉 时间:2017-11-09 18:51:32
  每次暴涨都有不同的原因,但夹杂着泡沫的必将破裂,旅游岛那一波才几年,大多数那时候买的套牢的,现在基本持平。再远一点的九几年国贸1,2万的都有站岗的,像九都大厦这种当时都有8000入手的,这些房不知解套了没有....至于这次全国性的轮涨有没有泡沫,交给时间检验吧,争不赢,赢也没意义。
作者:三道堰惠里 时间:2017-11-09 21:07:39
  有道理,我家就买了,呜呜呜呜
作者:ty_上升的火箭 时间:2017-11-09 22:29:22
  全国人民都知道股市能赚钱的时候,就是见顶要大跌的时候,全国人民都知道投资房地产能赚钱的时候,也就是房产见顶的时候,任何有幻想的人,终将会吃不了兜着走。
作者:钢筋456 时间:2017-11-09 22:51:17
  写的很中肯!基本是对的!
作者:外地人2017 时间:2017-11-09 23:15:16
  92 93年繁荣高峰以6000-8000入市的,从货币购买力考量,以现在一万到一万五二手市场价格,等于二十五年套牢中;2010 2011旅游岛概念热炒中9000入市的,等于赚了点利息钱。这轮接近翻倍上涨以15000入市的,不知道要套牢多少年?
  不过,有的有钱人就是买着玩,丢在那里,管它升值还是贬值。有钱任性。
作者:情感东方 时间:2017-11-09 23:37:53
  楼主,东方市的房价不到7000元?你做了调查吗?如果你有7000元价格的房子卖,我买。
作者:依山白日 时间:2017-11-10 09:31:13
  拿一个特殊点来分析,明显就是以偏盖全,这种结论没多大意义。
作者:12855434 时间:2017-11-10 09:46:54
  明年四月之后,海南会有一个大的利好消息。
  具体是啥,还不大清楚,但是楼市会上扬。
作者:史华史 时间:2017-11-10 09:48:52
  一帮房虫托霸占群里自演自倒自唱,真傻。这江湖卖膏药手法还用,幼幼稚
作者:po个个 时间:2017-11-10 10:28:36
  中国政府从我家以屎的价格征来的农田高价卖给有钱人。我这辈子都不会忘记。
作者:大疆3a户外 时间:2017-11-10 12:08:43
  海南出台限购令,社保局公职人员收回每户五千元就可以办理假社保证明,顺利买限购房并能顺利过户,海南当地中介都很清楚,这种徇私舞弊行为长期存在,政府监察机关执法水平有待提高
作者:什么都不说2011 时间:2017-11-10 12:17:40
  12至15年海口人口增加约8万人,新住宅新开工面积达600万平方米,人均约70平方米。特别是14,15年的新开工面积达550万平方米。按建设周期约18年后入市,所以18年将是房价的转折点/因为海口没有那么多的增加人口来支撑房价/
作者:千里考拉 时间:2017-11-10 13:48:56
  我个人一直有个参考方法,公务员和教师的工资,92,93年泡沫时,他们工资多少,2010年顶峰时,他们工资又是多少,2017年他们的工资又是多少,而现在各个行业的中高收入人群规模不断在扩大,比公务员和教师的工资高出不少,时代不同了,购买力也不同了.
作者:大疆3a户外 时间:2017-11-10 16:38:19
  海南出台房屋限购政策后,公职人员收授贿赂已经形成一条龙服务,对抗政府政策,扰乱房地产市场秩序,性质非常恶劣,但经过了解,假社保已经分出两种情况,第一种,中介公司伙同政府公职人员,合伙作案,自出台需要连续缴纳两年社保才有资格购房的外地人,为了买房才缴纳假的社保资金,一旦房屋过户完成后,就不再续交后面的社保资金,这一块,海南社保局内部系统都有档案可查。凡是在这个时间段过完户断保的,配合房管局房产证过户完毕时间,假社保的数量可以定性。第二种假的社保最可怕,因为,房管局审核产权过户手续的审核人员,他们挡箭牌就是,只要有社保证明,即使是假的,因房管局审核人员无法判断真伪,而可以放行产权过户手续,成为合法的购房者,即使房管局产权审核人员收授贿赂,也可以用此借口推卸责任,这种情况就是,中介公司可以伪造公章提供假社保证明,不但把给社保局好处为名收取的五千元好处费为独占,应交给社保局的两年社保1.2万元也被侵吞,却让社保局背上黑锅,嫁祸于海南公职人员,不仅抹黑了海南公职人员形象,还丑化了海南政府的办事环境,进而让社会矛盾指向海南政府最高决策者。第二种属于刑事犯罪,政府应该搞明白哪些是政府公职人员渎职,哪些是被不法分子嫁祸,栽赃陷害,海南政府的公务员们,都是社会选拔出来的社会精英,不能让那些低智商的犯罪团伙丑化。
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作者:竹素园主人 时间:2017-11-12 12:59:05
  楼主说的有理
作者:大统一理论李克生 时间:2017-11-12 15:56:46
  15年抄底的都翻倍了
作者:大统一理论李克生 时间:2017-11-12 16:01:53
  海南的房价超过北上深是早晚的事,海南陆地虽然很大,但是海南可利用土地已经没有了,海南的海洋虽然很大,但是海南可利用的海岸线也没有了。
作者:大统一理论李克生 时间:2017-11-12 16:05:00
  所以海南的土地拍卖价会逐渐走高,土地严重稀缺啊,不涨价才怪了,土地涨价,房价能不涨吗?
作者:大统一理论李克生 时间:2017-11-12 16:06:29
  2020年之后见分晓,海南的房价都会翻倍赚。
作者:大统一理论李克生 时间:2017-11-12 16:09:57
  海南的悲哀在于领土虽然大,但可利用开发的土地没有,三亚穷的连一个建机场的地方都没有。
  • 辣手摧话: 举报  2017-11-14 16:11:48  评论

    鼠目寸光!!!人家要不就去马尔代夫啥的,不会去三亚,因为那叫出国,这才是本质。可利用这东西,资本进来了,没有空间一样给你腾挪出来。本质在于国内旅游,大家就不在乎。本质决定了结果。出国才风光,才有得晒圈圈。
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作者:大统一理论李克生 时间:2017-11-12 16:14:38
  所以在海南先占个位置再说,以后就没地方了,三亚已经进不去了,早买凤凰岛的就对了。
作者:阿美尼斯 时间:2017-11-13 21:16:15
  我觉得既然买了就没有必要卖,首先自己得明白为什么要买,投资还是养老?买养老房就是得做好闲置多年的准备!并且我发现近两年很多人都是跟风买,为了面子,最好是不要占用家中过多的生活所需,不要影响正常的生活条件!
作者:嘘嘘88 时间:2017-11-14 11:45:16
  买海南的房子,给爸妈住 给自己退休住,现在很划算 身体健康 心情好!我爸妈现在已经根本不想会陆地过冬了
作者:辣手摧话 时间:2017-11-14 16:01:21
  要上头条,太真实了,留爪。哈哈哈。

  跟炒股一样,别看人家涨,你要解套赚钱,遥遥无期,才是最真实的。
作者:bobkent 时间:2017-11-14 16:44:08
  朋友买了3套凤凰水城的房子 6000多一米 后来2万多一米卖了2套赚了一百多万
作者:净良 时间:2017-11-14 17:31:16
  房子是用来住的,要相信老大的力量。
作者:郁闷的小强2017 时间:2017-11-14 17:32:13
  我认为房子自己住的话首套房没有必要考虑那么多。何况长期看还是会涨的。
作者:美业汇SaaS 时间:2017-11-14 17:38:12
  炒房的要收点教训才好
作者:净良 时间:2017-11-14 18:07:48
  房子是用来住的,要相信老大的力量。看看老大治理雾霾的能力你就知道了,西方国家用了40年才治理完的事,老大要用一届就搞定。这就是执行力与速度,这就是制度的优势。自然如果老大混了,这个优势也会成为巨大的劣势。天佑中华,现在老大看起来还很正常
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作者:辣手摧话 时间:2017-11-14 18:42:09
  回到原价,这话说的好搞笑。

  跟炒股一样啊,回到原价你卖不?你不卖,一轮深跌。你真要卖了,就拉高。不管你选择什么,都会有后悔的时候。

  人家就跟你这样玩,你有什么办法。
作者:开门见财168 时间:2017-11-14 19:40:50
  同比下降137%

  看到这句话,楼主肯定初中没毕业,上涨可以超过100%,下降怎么超过100%?
  下降到100%时就已降到0了,还怎么下降?
作者:huhu1733 时间:2017-11-14 20:17:25
  天泽湖畔2W6/平?楼主你确定?
作者:股坛高手321 时间:2017-11-15 01:19:19
  mark
作者:ty_Blank792 时间:2017-11-15 08:40:09
  楼主说的有理有据
作者:zuiqiangxiaobei 时间:2017-11-15 08:45:03
  @ty_上升的火箭 2017-11-09 22:29:22
  全国人民都知道股市能赚钱的时候,就是见顶要大跌的时候,全国人民都知道投资房地产能赚钱的时候,也就是房产见顶的时候,任何有幻想的人,终将会吃不了兜着走。
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  对的
作者:麽九麽仔 时间:2017-11-15 09:33:27
  也就中介会忽悠,不了解情况的就觉得海南环境好。
  你去看看海口的工作就业机会,物价水平,工资水平。
  你就知道,这个城市根本年轻人没什么机会。
作者:坑货的春天 时间:2017-11-15 10:31:19
  @氏儿 2017-11-09 10:39:13
  现在还有人问我,海南的房子值不值得投资。我觉得也分情况看。
  整个海南的人口才917万,但2017春节黄金周七天时间里,海南接待游客就达到516万人次,远远高于往年,未来的潜力还是比较大的。
  除了海口基本上是靠本地常住人口购房外,其它的沿海城市,购房群体大都是来自岛外的。2017年上半年岛外客户购房占比高达88%,其中来自京津冀和东三省的购房者最多。
  对岛外购房者而言,买来一年也就最多过冬,所以没......
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  路过
作者:十三郎9656 时间:2017-11-15 11:14:39
  海南以前还涨到过六七万一平?真是匪夷所思啊
  今年去过一次,刚好看到楼主说的珠江俪豪这个楼盘,尾货阶段。那一次去感觉海南没什么房子了,很多售楼部都无房可卖。可能跟近几年商住用地的控制出让有关系。
  海南的税收太依赖房地产了,虽然很多地方都这样,但我没去之前也没想到有这么大的比重。倒是原以为的旅游业比较发达的海南,旅游业占GDP的量很少啊。
  太疯狂了。特别是三亚这个地方。
作者:曾被封杀 时间:2017-11-15 15:58:51
  1、凤凰岛,2010年1月11日开盘当天,从之前的内部认购价3.5万涨到6万元/平米,然后因为人太多,立刻飙升至7万元/平米,700套房一天内被抢光,购房者抢房,开发商则是抢钱。并要求一次性付款,不接受按揭贷款,抢一个房票还得花一百多万。最贵的一套海景房单价卖到15.8万,这价格直接秒杀北上深现在的豪宅,不过疯狂的时候,也没人觉得贵。
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  海南炒房是传统,从90年代初第一轮直到去年那一轮,至少有近30年历史,随着改开海南就成了炒房客青睐的地方。问题是那些击鼓传花的炒房接棒者,大都是深度套牢跳楼的心思都有了。如果敢于以生命做赌注,从90年代一直拿到2016年,那还是能赚到的,只是年龄要进棺材了。
作者:南天一茱 时间:2017-11-15 17:32:11
  海南房价到顶了么?当然没有。
作者:海色无边F 时间:2017-11-15 23:16:36
  都说东北经济不好什么的,怎么我觉得东北人都老有钱了,天南地北的买房子,哪环境好上哪买
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作者:辣手摧话 时间:2017-11-16 00:57:15
  楼主你帖子,不上头条,要不就是政策,要不就是你命不好。
  我就是算命的,你看,你现在都上热帖了。

  头条,可期。前提是,楼主你要讲更多的真话。
  你知道这个时代最缺的是什么吗?就是真实。第一条件你都完全满足了。

  炸弹要爆炸,需要的是引子,其实大家都知道。
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