房地产这盘大棋你看懂了吗?——近期楼市政策分析

楼主:亭前花落 时间:2017-10-06 01:32:49 点击:1139 回复:7
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

  近日海南连续出台“暂停审批100平米以下商品房”与“停止部分中部地区外销商品房建设”等政策,给本已纷繁复杂楼市再添猛料,可谓一石激起千层浪,关于海南乃至全国楼市何去何从的话题,再度成为人们争相探讨的对象。那么政策的影响几何,背后又有着怎样的逻辑与意义,本文略作分析。

  第一,政策的根本目标是为了保护环境。本人曾在另一篇帖子中论述过大量人口迁入将给海南环境带来的巨大压力,给旅游业造成严重损失,发展旅游岛的重点应该是吸引游客,而不是吸引人口特别是候鸟人口定居。结合近期海南省第七次党代会精神,提出进一步保护生态环境,保护森林、农田、海岸等重要资源;要加快经济转型,发展以旅游为龙头的现代服务业。要达到以上目标,就要控制人口迁入,而控制人口迁入的最有效手段,就是减少或放缓房地产开发。“暂停审批100平米以下商品房”,就是要提高购房门槛,控制外来人口数量,减少人口迁入给海南的自然环境、公共服务、基础设施造成破坏。可以想象,随着全国人口结构老龄化的不断推进,如不进行必要的限制,海南能够容纳多少候鸟人口,交通、医疗、物价要承受多大的压力?同时,人口定居就意味着真正意义上的游客减少,旅游岛要变成养老岛、房产岛,长远来看也不符合以旅游为主现代服务业的战略定位。需要重点指出的是,此政策只是针对商品房及产权式酒店,本地居民的保障类住房、旅游型酒店并不在暂停之列,可见目标明确、分类统筹、精准施策。

  第二,政策的主要意图的稳定房价、并加快去库存。近期大家热衷于讨论政策对房价的影响,究竟是涨是跌?而我认为,政府近期最主要的任务是保持房价稳定,并加快去库存的脚步。随着全国范围内限购政一步升级、美联储“缩表”靴子落地、各主要经济体退出量化宽松、国内M2增速继续回落、房贷利率提升等政策一再出台,对于房地产来说都是坏消息,房价承压巨大。海南此时出台限制开发政策,就好比告诉大家物以稀为贵,量减而价增,提升房屋价值。从近期看,对稳定海南房价,防止资本外流有重要意义,同时可以加快非限购区域的去库存速度,一举多得。从长远看,海南毕竟不同与其他省份,政府对房地产的依赖不是短时间内可以消除的,高品质的房屋意味着更高的市值,高市值就会带来高地价,获取更高的税收收入。因而我认为今后海南的商品房开发会继续坚持高端路线,当库存降到一定程度后,很可能会针对外省购房者进行面积限购,限制其购买100平以下,甚至更大面积的限购措施,最后形成有钱的来海南买豪宅定居多缴纳房产税,不愿买房的就来海南旅游、住酒店发展旅游服务,亦或租房居住,让市场自主选择的局面,既可以控制人口迁入,又能增加游客数量,更能保障税收收入,形成良性发展态势。值得一提的是,受政策影响,小户型的房产近期可能会迎来一个销量的爆发,但受整体限购(限售)政策、金融环境、信贷政策以及购房成本提升(户型越大成本越高)的影响,房价不会有太大波动。

  第三,政策的核心要义是坚持正确的战略方向。自中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一方向后,所有的政策都在围绕“住”这一核心要义制定和出台。所谓炒,就是资本流动,而真正用来住的房子,是不需要进行交易的,因此第一步就是限购加限售就是要限制资本流动,乃至冻结资本,让大家安安心心的住。既然房子都是用来住的,那么高房价对已购房者的刚需影响不大,而害怕的只是炒房者,所以保持房价稳定,至少在一定时期内房价稳定是当前重要任务,那么第二步就是管控金融风险、稳定房价,为银行争取回款时间,同时提升房贷利息加快回流速度,如果银行收回三成房贷,那么房价就能承受三成的下跌,收回五成,就能承受腰斩。房价居高不下,没有买房的刚需者怎么办?第三步就是多措并举,解决这部分人的需求,越来越多的城市推出公租房、限价商品房、共有产权房。比如长沙推出的限价商品房,价格只是周边的一半,但只允许无房家庭购买;北京推出的共有产权住房,价格仅为周边四成,同样只面向无房家庭,且享受与商品房同样落户、教育、医疗政策与公共资源。那么究竟有多少无房家庭?通过申请数量就能获得大致数量,从而制定今后建设速度。如北京第一次共有12万户家庭申请共有产权房,那么未来5年将建设25万套共有产权住房,绝对能满足需求,给刚需者指出一条明路。而海南究竟有多少真正的无房户?通过几次申请也能得出大致数量。第四步就是出台租售并举、房产税等长效机制,允许集体土地建设出租房产,推出只租不售的建设用地,允许商业用地进行分割,房产信息实现全国联网,加快形成房产税制度……越来越多的措施将彻底改变房地产的格局与方向。

  就是不知房地产这盘大棋,各位看官看懂了吗?
楼主发言:1次 发图:0张 | 更多
举报 | | 楼主 | 点赞
作者:onepiece2016 时间:2017-10-06 01:46:51
  呵呵!就你看懂?先跟你理一下这两年的政策!
  1、两个暂停,目的是帮助开发商回笼资金减少库存,开发商资金充裕,库存减少之后,重新夺回房地产价格话语权。两个暂停之后,只要各地政府有节奏的卖地,基本都能卖个好价钱,此政策只有那两个受惠者,并没有惠及购房者!
  2、限购,海口限购留下西海岸非限购,目的是用西海岸稳住甚至是操控海口房地产价格,使得海口房价只会往上走。购房者仍然不是限购政策的保护对象。
  3、停批100平米以下户型的房地产项目,虽美其说本地户籍购房者不受限制,但是开发商都被禁止开发低于100平米的户型的房子,甭管你哪里户籍的了,货都没了你找谁买?保障房?海南平均每个市县几年才开发几百套保障住房,受益者寥寥。
作者:ty椰城记录客 时间:2017-10-06 08:11:09
  是的,依旧在涨,而且好小区都是秒杀。
作者:吴松闰 时间:2017-10-06 22:27:07
  我看是怕泡沫而去库存而已
作者:追梦的人9G 时间:2017-10-07 16:02:27
  说说听听,麻雀日小鹰
作者:frtbd 时间:2017-10-07 17:21:58
  海南商品房严重供过于求,应该彻底停止住宅用地供应,而不是多少平米以下停建。
作者:为谁服务 时间:2017-10-08 00:29:37
  @onepiece2016 2017-10-06 01:46:51
  呵呵!就你看懂?先跟你理一下这两年的政策!
  1、两个暂停,目的是帮助开发商回笼资金减少库存,开发商资金充裕,库存减少之后,重新夺回房地产价格话语权。两个暂停之后,只要各地政府有节奏的卖地,基本都能卖个好价钱,此政策只有那两个受惠者,并没有惠及购房者!
  2、限购,海口限购留下西海岸非限购,目的是用西海岸稳住甚至是操控海口房地产价格,使得海口房价只会往上走。购房者仍然不是限购政策的保护对象。......
  -----------------------------
  高屋建瓴。
作者:小麦719 时间:2017-10-11 18:58:42
  种种政策表明,国家不鼓励刚需老百姓在这个时候买房接盘,原因大家都知道:一是因为以目前的房价,大部分工薪阶层根本买不起房,二是就算银行贷款勉强买了房,也会造成居民负债率过高,从而影响国家金融风险,最好的办法是通过其他途径解决刚需问题。

  所以这次才会把第一套房也纳入调控范围,真是用心良苦啊。
发表回复

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规